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不動産投資に必要となる自己資金の目安

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不動産
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不動産購入に投じられる金額とは、自己資金と借入金額の合計となってきますので、いくら借りられるのかは不動産投資において切実な問題となってきます。

どのような投資においても動かす金額が大きければ大きいほど、得られる収益も大きくなっていくものなので、不動産投資を積極的に進めていきたい投資家のうち、“不動産購入金額の全額を借入でまかなえないか”と希望する人も少なくないようです。

自己資金に余力を残しておき、万が一の場合の備えとしておく以外に、次の次となる物件購入金額の資金として考えているためです。

不動産投資ではどれくらいの自己資金を用意しておくべきなのか

物件価格の全額を借り入れることも決して不可能ではありませんが、以前に比べると難しくなってきているのが実際のところです。

金融機関のスタンダードなスタンスとしては、サラリーマンが不動産投資に着手するのであれば物件価格の2割~4割ほどの自己資金を用意してほしいものとなっています。

この自己資金のなかには、頭金のほか、購入時に生じる不動産取得税をはじめとする各種税金や借り入れの保証料、仲介手数料などの諸費用も算入されています。

2割~4割とやや幅がある印象を受けるかもしれませんが、その理由は購入物件の特性や将来の収益見通し、金融機関からの担保評価などによって総合的に判断されるためです。

上記のうち、諸費用は変動することがないのですから、自己資金を抑えるには頭金について考える必要があります。

物件購入資金のうち自己資金の割合が小さくなればなるほど、毎月の返済負担は重くなりますので、やみくもに頭金を減らすのではなく、いくらの頭金を支払えば安全な賃貸経営ができるかを注意深く考えなければなりません。

理想的な頭金の割合は投資家それぞれの属性によって変わってきますので、どのような要素が関係してくるのかを以下でご案内していきます。

頭金の適正な金額とは、毎月の収支がどのように推移していくのか、もし売却することとなったとき、スムーズに売ることができるのか、などを判断して決められるべきです。

不動産経営は投資でありながら、ひとつのビジネスとしての色合いも強いため、キャッシュフローに意識を置かなければなりません。

キャッシュフローは、売り上げとなる家賃収入から管理費などの諸経費を差し引き、その残額から借入返済をおこなった結果、どれほどの手取り金額が手元に残るかどうかを見ていきます。

試算表をイメージすればとてもわかりやすいのですが、営業利益を明確にすれば、毎月いくらまでの返済となるかが見えてきますので、返済期間も含めて逆算することで頭金として必要となる金額が把握できるようになります。

次に、スムーズな売却が可能であるかどうかとは、どれほどの頭金を積んでおけば担保割れにならないのかを判断することを意味します。

不動産価格が下落局面にあるときに買ったとして、そこが底値となるわけではありません。余計に値下がりしてしまう可能性だってあるのです。

このようなタイミングで少ない頭金によって借入と不動産購入をおこなったとき、数年後に売却しようと思っても、売却価格が借入残額を下回ってしまうことが考えられます。

このとき、下回った分の差額を金融機関へ差し入れて精算し、抵当権を外してからでないと売却することができません。

先々のリスクも含め、金融機関が納得するだけの頭金はどうしても必要となってしまうのです。

これまでの内容に目を通せば、とにかく頭金をたくさん入れればいいように思えてくるかもしれませんが、手元に残る現金が少な過ぎれば、それもリスクとなってきますので、上記を参考に適切な頭金の範囲内で不動産経営を進めていったほうがベターです。

そもそも、不動産投資とは投資した資金を回収してプラスへ持っていくために長い時間を要するものであり、頭金はそれだけの時間、資金拘束されていることとなりますので、収益を生み出さない資金であると理解することもできます。

投資の基本概念を思えば、収益を生み出さないところに資金を置くのは賢くないのですから、頭金を減らし、流動性ある資金としておくべきといえるでしょう。

いざとういときの預貯金としておくのも、現金化しやすい金融商品を利用して運用するのも、皆さま次第なので、頭金を下限に近づけていくことは分散投資という考え方に即したものであるとも考えられます。

検討材料が多岐にわたるからこそ専門家の助言を

以上のように、不動産投資の資金調達において用意しなければならない自己資金の割合は、不確定要素の多いなか、金融機関の納得するリアリズムを反映したエビデンスよりおこなっていかなければなりません。

それぞれの要素についての判断は、業界の動向をよく知る専門家の意見を取り入れることでより精度が高まっていくものですので、専門家へ積極的に相談してみましょう。

セカンドオピニオンも得られるような環境であれば、より理想的といえます。

不動産資金調達銀行融資
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