不動産投資の資金調達方法とは


不動産投資を自己資金だけで着手できる人はほぼいません。

投資家は基本的に金融機関から融資を受け、それを元手として物件を購入・運用して収益を上げていきます。

融資をどこから受けるのかについては、都銀・地銀・信用金庫が机上に上がってくると思いますが、融資審査の厳しさもこの順番となっている傾向が強いのが実際のところです。

おそらく金利を見比べれば、都銀がもっとも低くなっているでしょうが、銀行によっては3割の自己資金が確認できなければならないなど条件が厳しく設定されているため、続く地銀や信用金庫での借り入れが現実的となってきます

地銀や信用金庫を利用する場合には、購入物件がそれら金融機関の営業圏内にあるか、自身がそのエリア内に居住していることが条件となってきます。

どちらの金融機関も地方の銀行であり、地域の信用金庫となっているため、このような取り扱いとなっているため、条件に該当するようであれば自ずと融資を引っ張ることのできる確率が高まるのです。

地銀や信用金庫が甘い融資審査をおこなっているわけではありません。

都銀に比べて財務基盤がぜい弱であり、融資担当者の責任ばかりが重くなる傾向にあるため、都銀同様の審査基準が適用されるといっても過言ではないでしょう。

ほとんどの場合、融資の担保として投資物件に抵当権を設定する流れとなるので担保物件の価値が問われるのは当然ながら、それ以上に不動産経営における収支推移を重視します。

融資を受け、物件を購入してから毎月どれほどの家賃収入が得られ、諸経費を差し引いた営業利益がどれほど残るのか、その営業利益よりローン返済するための営業外支出をこなし続けられるのかどうか、最終的にいくら手元に残るのか、を示した試算表を眺めながら、想定外のケースとなったときにどれほどのリスクテイクが可能であるのかイメージしながらの折衝となっていくでしょう。

はじめて銀行から融資を受けようとする人にとっては難しそうなイメージを覚えるかもしれませんが、不動産融資に限らず、個人事業主または中小零細企業の経営者の多くがこのやり取りをして融資を受け、今日も経営していることを考えてみれば、何も自分だけが特別大きなリスクを負っているわけではないと理解しやすいのではないでしょうか。

上記でも触れておりますが、これらの折衝において積極的に話をしてくれるのは都銀よりも地銀や信用金庫のほうであるとされています。

また、融資実行できるかどうかは金融機関の種別だけでなく、担当者によっても左右されることを念頭に置いておきましょう。

簡単に説明すれば、金融機関では融資申し込みに付いて稟議を重ねることとなりますので、その稟議書を通すことのできる人物が担当者であるかどうかがポイントとなってくるのです。

経験上、支店長や次長であれば融資実行までスムーズに進むことが多いものの、主任クラスであればなかなか話が進まない印象がありますので、折衝の際に頂戴した名刺の肩書に着目しつつ、話がどのように進められているのか注意深く観察していきましょう。

たとえ主任クラスの肩書だったとしても、不動産投資に詳しく、上司を説得する交渉力に優れた人が担当者であれば融資がすんなり通ることもあります。

このため、ひとつの支店で諦めることなく、別の支店にアプローチしてみるのも悪くない方法です。

しかし、すぐに不動産投資に詳しく、あれこれと口を利いてくれる担当者と出会う方法もあります。

いわゆるコネを使う2つの方法となりますが、まず1つ目は金融機関のOBや、そこと取引している会社経営者などを伝って金融機関に紹介してもらい、紹介案件として取り扱ってもらう方法です。

周囲にそれらしき人がいなければ使えない方法なので、活用できるかどうかは人それぞれの属性によりますが、仮に周囲に協力してくれるそれらの人がいるようであれば紹介をお願いしてみることがおススメです。

次に挙げられるのは、不動産投資の相談を入れていた不動産業者伝いで金融機関を紹介してもらう方法です。

不動産業者は金融機関との付き合いも深いことが多いため、相談を入れていた不動産業者の担当者が銀行へ連絡してくれることによって、融資審査が前向きに進みやすくなるケースも少なくありません。

不動産業者からすると、融資を得て不動産を購入してもらうことで仲介手数料を受けられるのですから、なんとか銀行がポジティブな答えを出してくれるよう必死にアプローチしてくれますので、きっと融資実行にあたっては心強い味方となってくれることでしょう。

これまでご紹介してきたよう、不動産投資は多額の初期投資を要する以上は金融機関の審査もおのずと厳しくなってしまうものです。

しかし、今日の実業家はそのほとんどが事業計画書をしっかりと書きあげ、融資を勝ち取ってきたのです。これを考えれば、皆さんが不動産オーナーとして事業者の第一歩を踏み出すことはとてもポジティブであるといえるのではないでしょうか。