不動産投資で加入必須となる保険とは


不動産投資は、所有物件を運用して収益を得るビジネスモデルなのですから、その所有物件を失うリスクについて保険でカバーしておかなければなりません。

ご存知の通り、日本は地震大国であるだけでなく、台風や豪雪といった気象災害のリスクもあるので、収益源となる大切な物件を守ることが重要です。

日本国内に物件を所有している以上、いつどのような天災に見舞われるかわかりませんので、万が一の場合に備えておかなければなりません。

火災と天災は保険以外の方法でカバーできませんので、損害保険への加入が必須となります

火災保険は物件所有時には加入しておくことが前提であり、そのオプション的な位置づけとなる地震保険にも加入しておくことが昨今の主流となっています。

また、忘れてならないのが施設賠償責任保険です。

この保険の名称に含まれている施設とは、不動産投資のために所有している収益物件のことであり、その物件に不具合や不備などがあったことが原因で入居者など建物の中にいる人がケガを負った場合などに適用される保険です。

所有者は所有物件の管理を自己の責任のもとでおこなわなければならないので、万が一の場合に備えて施設賠償責任保険に加入しておくことが常識となっています。

不動産投資家が入っておくべき保険

火災保険と聞けば、建物が火災となったときしか補償されないように思えるかもしれませんが、火災や落雷をはじめ、風災、水濡れ、盗難、水災、自動車の飛び込みなど幅広い場合において補償があります。

保険会社によって若干の違いこそありますが、こちらに羅列した項目は火災保険の補償内容として一般的なものなので、どの会社を選んでもほぼ同じとなります。

保険会社によっては補償の範囲を選べるようになっている商品もありますが、リスクと被る可能性のある損害レベルを考慮しながら、無理のない保険料の範囲内で手厚い補償を受けられるようにしておくのがおススメです。

上記のよう、火災保険は幅広い範囲をカバーしているものの、この地震大国ともされる国において地震被害をカバーしていないだけでなく、地震が原因の火災についても補償されません。

このため地震保険に加入しておかなければなりませんが、地震保険は火災保険の付帯的な位置づけとなっていますので、火災保険と地震保険はセットで加入するものと考えておきましょう。

地震保険に加入しておけば、地震による津波などの二次災害についても補償されます

これまでご紹介してきた火災保険・地震保険・施設賠償責任保険への加入は、ほぼ物件購入を仲介した不動産会社より案内が受けられます。

不動産会社自体が損害保険代理店である場合も多いですし、その会社が付き合いのある保険代理店を紹介してくれたりします。

それらを通じて加入しなければならないというわけでもありませんが、損害保険の補償と保険料はどの会社も横並びとなっているものなので、特にこだわる理由がなければ、そのまま加入しておいた方が無難です。

損害保険の場合には、補償が下りるだろう何かしらのアクシデントが発生したとき、代理店がどれほどスピーディーかつ丁寧に動いてくれるかがポイントとなってきますので、不動産購入を通じた顔見知りを保険代理店の担当者としておくことは決して悪くありません。

不動産投資で加入しておくべき保険については、その時々において補償内容を見直していかなければならないこともあり、保険加入にあたっては不動産会社を絡ませておいたほうがいいとされています。

事前に補償内容をしっかりと把握しておくのは当然ながら、不要だと思われる補償をはずして保険料を節約する際、その補償をはずしても本当に大丈夫かどうか検討しなければなりませんし、築年数や立地条件などを考えてみて、必要だと思われる補償がなければ付け足すなどして補償の内容を最適化していくことを考えても、保険についてのアドバイザーとして不動産会社はかなり心強い存在となってくれます。

例えば、保険が必要となったときには証拠を集めなければなりませんが、自分が“これは確かな証拠である”と思いこんでいても、実務上は保険会社が納得しないケースもあります。

保険会社もビジネスである以上、加入者の言いなりで保険金を支払うはずがありません。

そこで、いかに保険会社が納得できる証拠を集めるかが重要なポイントになってくるのですが、このとき不動産会社が保険上においても身近な存在であれば理想的な状況といえるでしょう。

入居者に加入してもらう保険

賃貸住宅に入居する際には、基本的に火災保険への加入を必須とするものです。

その理由は、入居者の過失によって火災が発生したようなとき、入居者が所有する家財道具に対する損害、建物の損害、他の入居者が被る損害が生じることから、これらの金銭的リスクをカバーするためであり、入居時の契約のときに重ねて保険加入手続きを入居者にしてもらいます

保険の名称は火災保険や家財保険のいずれかとなっていることが多く、補償内容は前述した3つのリスクをカバーするものとなっています。

理論上は入居者自身が保険商品を探して加入することもできるのですが、契約時に不動産会社が主導して強制加入させることで、確実な補償を用意できるため、契約事務手続きを任せている不動産会社が契約時に保険加入も取り扱うのが主流となっています。

入居者に加入してもらう保険は契約期間が1年もしくは2年となっているため、それらの期間を超えて入居が続くようであれば、その期限までに保険の更新手続きが必要となります。

契約時には同時に加入手続きをすることもあって保険契約を忘れることもあまりないのですが、更新手続きの場合には管理が曖昧となりがちな傾向にあります。

保険更新について入居者のほうから問い合わせをしてくる可能性はほぼありませんので、不動産オーナーもしくは管理会社が保険契約期間の切れる前に案内しなければなりません。

保険期間が切れてしまえば、当然に何かあった場合の補償はされませんので、とてもリスクのある状況となってしまいます。

保険会社が口酸っぱく“万が一の場合に備えて保険は大事”と繰り返しているよう、何かあった場合には保険に頼らざるを得ません。

保険加入していない状況下、万が一の事態に陥ってしまえば目も当てられませんし、不動産投資という大きなお金を動かす投資だからこそ、リスクと補償についてシビアでなければなりません。

不動産投資の主役となる物件を購入するときには、ほぼ借入を起こしており、その物件には抵当権が設定されていると思います。

所有者名義は確かに不動産オーナー自身かもしれませんが、抵当権が解除されるまでは金融機関のものと理解することもできますので、火災や地震をはじめとする災害などといったリスクを管理し、物件を守っていくことは自分自身に責任が及ばないよう、自分を守っていくことと同じです。

冒頭でも記しているように、日本は地震や天災がいつどこで起きるかわからない以上、万が一の場合への備えは不動産投資に置いて必要不可欠であり、いつも万全な状態で不動産運営してこそ安全な経営が実現できるようになります。

不動産投資はメリットが大きい反面、リスクもはらんでおり、特に火災・天災は保険でしかカバーできませんので、そのことを再確認し、これからの不動産経営に反映させていきましょう。