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地方都市での不動産投資は高利回り通りに儲かるのか

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不動産経営においては、自分が居住する近隣の物件しか所有できないわけではありません。

利回りの優れた物件が遠方にあれば、それを所有して運営することができます。

きっと、こちらをご覧になっている皆さまは不動産投資についてネットで情報収集を繰り返しており、地方都市に着目しておられる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

利回りのみを重視すれば、都会よりも地方都市のほうが高利回りとなっており、それらを運用する方が賢いのではと考えるかもしれませんが、地方都市物件の取り扱いについては利回りのみでは手に負いきれない部分も出てきます。

以下では、高利回りの地方都市物件が秘めているリスクについてご紹介していきます。

地方都市は都内の投資物件と比較すると利回りが高い傾向にあります。

この理由は、利回りの計算方法を考えてみれば明らかとなってきます。

表面利回りであっても、実質利回りであっても、購入価格と年間家賃収入を基準として計算していきますので、不動産価格が安く、家賃が高ければ利回りは高い数字となります。

このため、都内に比べて物件価格が安く、家賃が都内と大きなかい離も見られない地方都市の利回りは高くなって当然なのです。

しかし、地方都市ならではのリスクも存在しており、地方都市での不動産経営が一概に有利だとはいえません。

まず挙げられるのが、地方都市物件の場合には預かり敷金が低額となってしまう点です。

入居者が退去するとき、クロスやフローリングを貼り替えたり、業者に依頼して徹底した清掃をおこなったりして次の入居者を迎える準備を済ませるわけですが、これに充てられるのが入居者から預かった敷金です。

都内であれば家賃の数カ月分であっても何ら不思議ではありませんが、地方都市においては1カ月分が平均的な相場となっています。

この時点で敷金として預かる金額は数倍の違いが出てきてしまうのですが、これに拍車をかけるのが家賃の割安さです。

敷金は家賃月額を基準として計算されるため、地方都市の場合には余計に敷金が低額となってしまいます。

しかし、都内と地方都市のあいだに大きな物価の差はありませんので、清掃や改装のコストもほぼ同額となってきます。

この結果、都内の場合には敷金から清掃・改装コストを差し引けるものの、地方都市の場合には敷金だけでは足りずにオーナーが自分で不足額を支払わなければならないこともあります。

これらをカバーしようと敷金を数カ月分設定したとすれば、よほど好条件な物件であると不動産を探している人から思われない限り、なかなか入居者が決まらないこととなります。

新居にかかる初期費用はできるだけ抑えたいというのが大半の人々の心理であるため、敷金の設定が割高であると判断されれば自ずと入居希望者は遠のいてしまうばかりです。

また、地方によっては人口が減少傾向となっており、中古物件の家賃の下落幅が大きくなっていることもありますので、先々は更に手出しをしなければならなくなるケースも想定されます。

そして、地方都市ならではの課題として入居者となり得る人々の絶対数が少ないため、都会以上に空室となってしまうリスクが高いのは当たり前ですが、これに伴って広告費がより高額となってしまいがちな点も忘れてはなりません。

不動産投資では空室リスクも考慮しつつ物件選びを進めていきますが、空室リスクを軽減させるためには、そのエリアの人口流動が盛んであるかどうかもチェックしなければなりません。

都会であれば、流出も流入も盛んでありながら、常に安定した住宅需要が見込まれるわけですが、地方都市の場合には流入・流出に何らかの理由がある場合が少なくありません。

例えば、ある大きな企業があったり、大学があったり、といったケースが挙げられます。これらのエリアであれば、企業へ努める人々や学生たちからの安定した住宅需要が見込まれますので投資上の旨味はあるかもしれませんが、それらが撤退や移転したりする可能性についても頭に入れていかなければならないでしょう。

このようなリスクが顕在化した事例として三重県の亀山があります。大手電機メーカーのシャープの亀山工場があり、一時期は活気あふれるエリアとなっていましたが、その後の業績不振に伴う規模縮小によって多くの従業員がリストラされ、住宅需要が大きく落ち込んだ結果、このエリアで不動産経営していた人々が損害を被ることとなりました。

これまでご紹介してきましたように、地方都市への不動産投資は利回りだけに捉われず、いかに空室リスクを低減させられるかを強く意識しながら、シビアに試算表を組んでいくべきといえます。

これらの課題を解消できれば、高利回りの恩恵を十分に享受できることでしょう。地域特性や周辺の事例などは不動産投資のパートナーとする不動産会社に相談すれば、より精度の高い情報を提供してくれると思いますので、まずは問い合わせてみてはいかがでしょうか。

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